今回は購入予定の不動産の売主が本当の売主かどうかの確認方法についてお話しします。 不動産の所有者は不動産登記簿を確認することにより調査が可能です。しかし、不動産登記簿に記載されている所有者が必ずしも、不動産の真の所有者であるとは限りません。さて、どのように確認すればいいのでしょうか。

◆１．何故、登記簿の所有者と売主とが異なることがあるのか？

不動産登記簿の甲区欄にはその不動産の所有者が記載されています。これは「権利の登記」といい、登記権利者（売買の場合は買主）と、登記義務者（売買の場合は売主）が協力して、その不動産を管轄する法務局またはその出張所にて登記申請することにより所有権を登記することが可能となります。 しかし、この「権利の登記」は当事者に義務付けられているものではなく「任意」です。したがって不動産を売買しても、買主が、売買により新たに所有者になった事実を「登記」しなくてもよいのです。これは売買に限らず、相続の場合も同様です。この場合も相続人全員で、「父の遺産の内、土地は長男が相続取得します」という趣旨の申請を法務局にしなければ、登記名義は変更されません。 このように土地を買った、あるいは相続取得したといった権利変動の登記は、あくまで当事者の意思によるのです。このようなことから、不動産登記簿と売主（本当の所有者）とが異なることがあるのです。

◆２．どのように確認すればいいのか？

不動産の登記名義と売主（本当の所有者）が異なる場合、どのように確認すればいいのでしょうか。それは、「本当の所有者でなければ持っていないもの」を売主が持っているか、がポイントとなります。これは、売主（本当の所有者）が、どんな理由で所有者になったのか（なる予定なのか）によって異なります。 次回は売主が「買ったけど登記していないケース」と「相続で取得したけど登記していないケース」の２つの事例をもとに、売主の確認方法をお話いたします。