今回は「売買契約の瑕疵担保責任の定め」についてです。

◆１．瑕疵担保責任とは

中古建物などの売買において、不動産の取引成立後、実際に住んでみたら「雨漏りがしていた」とか「柱がシロアリの被害に遇っていた」などの欠陥があった場合、どのような対応をとればいいのでしょうか。 このように「通常利用するにあたり、最低限確保されていなければいけない品質が欠けていること、欠陥」のことを瑕疵と呼びます。 また、不動産に瑕疵があった場合、その責任を誰がとるかという問題を「瑕疵担保責任」と呼びます。

◆２．売買契約書に「瑕疵担保責任」について記載していない場合

このようなことが起きた場合、売主・買主どちらが責任をとるのかということが問題になります。これを「瑕疵担保責任」といいます。この「瑕疵担保責任」について不動産の売買契約書に特に決まりを定めていなかった場合は、民法の原則に従うこととなっています。 民法ではこのような瑕疵があることを知った日から１年以内であれば、売主に対して損害賠償の請求をすることが可能となります。つまりこの期間内であれば雨漏りなどがあっても修繕を売主に要求できます。 ●民法上の瑕疵担保責任 民法の原則に従えば、買主も安心です。しかし、売主にとっては、いつ瑕疵が発見され、損害賠償されるか、あまり気持ちのいいものでもありません。 そこで不動産取引の慣習では瑕疵担保責任について特約を設け、別の取り決めをすることが多く見受けられます。

◆３．契約書に「瑕疵担保責任」の特約を明記する場合

瑕疵担保の責任をどのように取り扱うかは、売主、買主の自由です。例えば、「引渡し後3ヶ月間は売主が瑕疵担保責任を負う」というように売主の瑕疵担保責任の期間を定めたり、場合によっては「引渡し後の瑕疵については売主は一切の責任を負わない」などと定めることも自由です。 あくまで当事者間で契約書に明記しておくことが望ましいでしょう。

◆４．売主が不動産会社の場合の瑕疵担保責任

瑕疵担保責任については売買の当事者で自由に定められるという話を前述しましたが、売主が不動産会社の場合は買主に不利にならないよう、最低、物件の引渡しから2年以上の期間を定めて瑕疵担保責任を負うという特約以外は無効です。すなわち民法の原則に従うこととなります。 売主が不動産会社以外の場合でも、売主が事業者の場合「消費者契約法」により、買主に不利になる特約は無効となる場合があります。また、新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進に関する法律」により、売主、あるいは請負人に対して、建物の主要構造部分に10年の保証を義務付けております。