今回は「不可抗力による損害が発生した場合の売買契約の定め」についてです。

◆１．売買契約上の「不可抗力」とは

不動産の売買契約締結後、引渡しまでの間に大地震が起きたり、隣の家の火災が原因で売買するはずの家が燃えてなくなったりしたらどうしたらよいのでしょうか。 このように予期せぬ事態を「不可抗力」と呼びます。

◆２．売買契約書に「不可抗力」について記載していない場合

不動産の売買契約では、このようなことが起きた場合、どちらが責任をとるのかということが問題になります。これを「危険負担」といいます。 民法の原則ではこのような場合の「危険は買主が負担する」ということになっています。つまり、契約から引渡しまでの間に、隣家の火災の類焼などのような不可抗力によって建物などが滅失しても買主は約束どおり売買代金を支払わなければなりません。これを「危険負担の債権者主義」といいます。

◆３．契約書には「危険負担」を明記しましょう

このように万が一のリスクまで買主に負わせることは買主の購入意欲を失わせ、ともすれば不動産流通の活性化を阻害することにもなりかねませんので、不動産取引の慣習では、「引渡しまでの物件の管理責任はやはり売主だろう」ということで、このような「危険負担を売主に負わせる」あるいは「互いに解除できる」などと契約書に記載しています。 仮に契約書に「危険負担を誰が負うのか」ということを明記していない場合は、民法の原則にしたがって買主が危険を負担して約束どおり売買代金を支払わなければいけなくなりますので注意が必要です。