今回は「用途地域」と建ぺい率・容積率の関係についてお話します。「建ぺい率」「容積率」とは、ともに敷地に対する建物の規模（大きさ）を規制するものです。その敷地がどの用途地域に属するかによって、建ぺい率・容積率の制限が異なってきますので、それぞれ建築可能な建物の大きさが異なってきます。 「建ぺい率」「容積率」とはいったいどんな規制なのでしょうか。

◆１．建ぺい率とは

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のことです。つまりその敷地に対してどれくらいの規模の建物が建てられるか、また、逆にどれくらいの空き地を確保しなければならないのか、という割合のことで用途地域ごとに制限されています。

●建ぺい率イメージ ＜断面図＞ 建ぺい率　＝　建築面積　／　敷地面積 ※軒が建物の壁面より一定以上出ると建築面積に算入されることがあります。

建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に低ければ敷地に空いているスペースを多く設けなければいけません。住居系の用途地域は比較的建ぺい率が低く、商業系の用途地域は建ぺい率が高くなっています。

◆２．容積率とは

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。つまり、その敷地に対してどれくらいの規模（床面積）の建物が建てられるか、という割合のことで、これも建ぺい率と同じく用途地域ごとに制限されています。

●容積率イメージ ＜断面図＞ 容積率　＝　延床面積（床面積の合計）　／　敷地面積

例えば敷地面積が200�uで容積率が15/10（150％）の場合は延床面積すなわち1階2階の床面積の合計で300�u（200�u×15/10）建てることが可能です。例えば、1階床面積150�u、2階床面積150�uの建物が建築可能となります。 この「容積率」が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。住居系の用途地域は容積率が低く、商業系の用途地域は容積率が高くなっています。大きいビルや高いビルなどは、ほとんどの場合商業地域に建っています。

●＜参考＞用途地域別　建ぺい率・容積率一覧表 　 建ぺい率 容積率 第一種低層住居専用地域 30％、40％、50％、60％のうち 都市計画で定める割合 50、60、80、100、150、200のうち 都市計画で定める割合 第二種低層住居専用地域 30％、40％、50％、60％のうち 都市計画で定める割合 50、60、80、100、150、200のうち 都市計画で定める割合 第一種中高層住居専用地域 30％、40％、50％、60％のうち 都市計画で定める割合 100、150、200、300のうち 都市計画で定める割合 第二種中高層住居専用地域 30％、40％、50％、60％のうち 都市計画で定める割合 100、150、200、300のうち 都市計画で定める割合 第一種住居地域 ６０％ 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 第二種住居地域 ６０％ 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 準住居地域 ６０％ 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 近隣商業地域 ８０％ 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 商業地域 ８０％ 200、300、400、500、600、700、 800、900、1,000のうち 都市計画で定める割合 準工業地域 ６０％ 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 工業地域 ６０％ 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 工業専用地域 30％、40％、50％、60％のうち 都市計画で定める割合 200、300、400のうち 都市計画で定める割合 用途地域の指定のない区域 30％、40％、50％、60％、70％のうち 特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定める割合 50、80、100、200、300、400％のうち 特定行政庁が都市計画審議会の議を 経て定める割合 ＊個別の建ぺい率、容積率については、市区町村役場の都市計画課で確認可能です。

◆３．用途地域で建物のボリュームがイメージできる

前述したように、用途地域ごとに建ぺい率、容積率を制限しています。したがって対象となる不動産がどの用途地域に位置しているかによって建物のボリュームがある程度イメージ可能です。

●用途地域と建物規模・建ぺい率・容積率イメージ

このように第一種低層住居専用地域から商業地域になるにしたがって、建物の規模が大きくなり、建物が密集してきます。