今回から「法令に基づく制限」の具体的な内容についてお話します。 第１回目は「都市計画法」です。都市計画法とは「不動産を利用・活用」する場合に影響する法律です。果たしてどのような法律なのでしょうか、不動産を利用する際にどのような制限をおよぼすのでしょうか。

◆１．都市計画法とは

都市計画法とは、人々が健康で文化的な生活ができるように計画的な市街地開発、施設整備（道路・公園・上下水道など）の基本的なあり方を定めた法律です。つまり、みんなが好き勝手に建物を建てたり、道路をつくったりすると、機能的な街づくりはできなくなってしまい、街全体としてバランスが取れなくなってしまいます。 このバランスの取れた街をつくるための基本的なことを制限しているのが「都市計画法」です。

◆２．都市計画法では日本をエリア分けしている

前述のように都市計画法では、計画的な街づくりをするために、日本の国土をエリア分けしています。対象となる不動産が都市計画法で定めるどのエリアに存在するかによって、土地の利用規制が異なります。 ●都市計画法のエリア分けイメージ 都市計画法では、このように「都市計画区域」を定め、その中に「市街化区域」と「市街化調整区域」を定めます。 ※都市計画区域内において、「市街化区域」「市街化調整区域」のどちらにも指定されていない区域は「非線引区域」となります。 では、それぞれのエリアによってどのような規制があるのでしょうか？

◆３．それぞれのエリアの定義と規制

前述した３つのエリアはどのようなエリアなのでしょうか、また、そのエリアに不動産がある場合はどのような制限を受けるのでしょうか。 ●都市計画法で定めるエリアの特徴と制限 都市計画区域 広い意味で都市計画を定められる地域です。都市計画の中には都市施設、すなわち道路や公園なども含まれます。したがって都市計画区域に指定されていない場合は都市計画が定められませんので、その地域は都市としての発展が見込めません。 準都市計画区域 都市計画区域外であっても無秩序な土地利用や環境悪化を防ぐため、市町村が指定する区域です。 市街化区域 市街化を積極的に促進しようとするエリアです。既に市街化しているところ、または今後、市街化させていこうというエリアです。 市街化調整区域 市街化を意図的に抑制するエリアです。イメージとしては田、畑などがたくさんある農村地帯がこれに該当します。道路などの都市施設は整備されますが、原則として農林漁業用以外の建物は建てられません。 ●都市計画法のエリアと制限のイメージ このように市街化区域以外に不動産がある場合は、土地の利用が大幅に制限されます。対象となる不動産が都市計画法に定めるどのエリアに存在するのかは土地の利用や資産価値の観点からも非常に重要なポイントです。