不動産アカデミー誰でもわかる不動産取引

◆１．一戸建て住宅とマンションの一番の違い

一戸建て住宅とマンションの一番の大きな違いは、その権利関係にあります。

１）一戸建て住宅
原則、購入した人の単独所有となります。仮に、複数で所有（共有）する場合であっても通常、配偶者や子供などの親族間で共有するケースがほとんどです。

２）マンション
一つの土地、一棟の建物を複数の人で共有しています。また共有している人（マンションを購入した人）は、ほとんどの場合が見ず知らずの第三者です。

◆２．居住期間

マンションも一戸建て住宅を購入した場合と同様、居住できる期間は「半永久」です。しかし、やはり建物はいつか朽ち果ててなくなってしまうので、一定の期間が経過したら建替えする必要があります。
しかし、マンションの場合、一戸建て住宅とは異なり所有者全員で話し合って建替えをするかどうか決定する必要があります。マンションに関する法律「区分所有法」によると区分所有者および議決権の各4／5以上の賛成がなければ建替えはできません。

このように一戸建て住宅の場合は、お父さんの「建替えるぞ！」という一声で建替えできますが、マンションの場合、仮に100戸あれば80戸の人が賛成しなければ建替えできません。

◆３．自由度

住宅を購入したのだから当然、自分で使用することも、貸すことも、売ることも、所有者の自由です。マンションの場合はどうでしょうか？

１）自由にできる範囲
マンションの場合、自由にできるのは専有部分の範囲内に限られます。（図解のなかの赤線で囲んだ部分）専有部分以外はすべて共用部分（廊下・階段・エレベータ－・エントランス管理人室・集会所など）となりますので勝手に使用したり、（廊下にものを置いたり）改造したりは出来ません。

２）用　途

住居として使用するのは当然自由です。しかし、住居以外に使用する場合は、そのマンション内でのルールを定めた管理規約などにより制限されている場合がありますので注意が必要です。
また、ペットや楽器なども管理規約にて制限されている場合があります。

３）増改築

専有部分の改築は自由です。しかし共用部分の改築や修繕は原則、区分所有者（議決権）の各3／4以上の賛成多数がなければできません。（規約によって3／4を過半数に変更することは可能）
※区分所有者の定数は規約で過半数まで減ずることができますが、議決権は規約で減ずることはできません。
※軽微な補修等については、過半数の決議で済む場合もあります。

４）建替え

前述しましたが、区分所有者及び議決権の4／5以上の賛成多数で建替えが可能です。

５）貸すことについて

基本的には所有者の自由です。借りる人も区分所有者と同じくマンションのルールである管理規約を守らなければなりません。

６）売却について

基本的には自由です。しかし、マンションの建物のみ、敷地のみというように建物と土地を分離して売ることは原則、できません。

以上のように、マンションは「共同で不動産を所有している」という考えなので、専有部分以外のことは、
「みんなで話し合い」ということになります。また、マンションは共同生活なので、マンション内のルールを
定めた管理規約は居住者全員が守る義務があります。