１．売買契約の成立時期

売買契約は民法上、諾成・不要式契約とされています。諾成契約とは契約当事者の合意だけで効力の生ずる契約をいいます（これに対して、契約当事者の合意のほか、目的物の引渡し等の給付がないと効力が生じない契約を要物契約といいます。）。また、不要式契約とは書面によるというような一定の方式によることが必要とされていない契約をいいます（これに対して、一定の方式を必要とする契約を要式契約といいます。）。したがって、売買契約は、売主の「売ります」という意思表示と買主の「買います」という意思表示が合致すれば契約が成立するのが原則です。

２．買付証明書と売渡承諾書

ところで不動産を売買する場合、通常売買の条件等について、売主・買主双方が自分の希望する条件を出して交渉しあい、まとまれば売買契約を締結するということになります。そして交渉の中で、買主・売主それぞれの意思を書面にしたものを取り交わします。それが買付証明書と売渡承諾書です。買付証明書には、売買代金等の条件が記載されており、売主がその条件を承諾すると買主に売渡承諾書を渡します。前述したように、売買契約が売り買いの意思の合致のみで成立するとすれば、買付証明書の交付と売渡承諾書の交付によって契約が成立するように思えます。

３．売買契約の成立時期

しかし、不動産取引においては、通常、買付証明書、売渡承諾書の授受後に正式な売買契約書の締結が予定されています。不動産のような高額な物件の売買については、通常の売買契約と異なり、契約が慎重に行われるものであり、正式な売買契約書の作成や、手付金等の授受があって初めて売買契約が成立すると考えるのが一般的ですし、また契約当事者もそのように考えていると思います。裁判例でも「売渡承諾書は売買交渉を円滑にするため既に合意に達した取引条件を明確にしたにすぎない」として、売買契約の成立を否定するのが一般的です。 したがって、本件のような買付証明書と売渡承諾書を交付しあったにすぎない場合は、他の事情などとあわせて、売買契約の意思が当事者間に確定的に認められると判断される場合以外は、未だ売買契約が成立していないと解釈され、法的拘束力は発生しませんので、キャンセルをすることは可能です。

４．損害賠償の有無

しかし、契約は成立していなくても、売買契約締結交渉の中であまりにも不誠実な対応をした場合は、誠実に契約の成立に努めるべき信義則上の義務に違反したとして、損害賠償義務を負うこともありますが、通常は損害賠償を負うことはありません。ただ、簡単に買付証明書を書いたりせず、購入の意思が固まってから買付証明書を提示した方がよいでしょう。また、買付証明書と売渡承諾書を取り交わしたからといって契約が成立したわけではありませんので、必ず購入したいという場合は、すみやかに正式な売買契約を締結した方がよいでしょう。